文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地(dì)产情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在(zài)预售前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者(zhě)需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房(f情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说áng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎ情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说n)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工程进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德(dé)国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环(huán)节内容确认(rèn)无误(wù)后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付款比例相对较低，一般(bān)会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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